【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷
【审理法院】江苏省苏州市中级人民法院
【审理法院】江苏省苏州市中级人民法院
【审结日期】2021.04.17
【案件字号】(2021)苏05民终1728号
【审理程序】二审
【审理法官】王稚郑雄黄学辉
【审理法官】王稚郑雄黄学辉
【文书类型】判决书
【当事人】程琳;苏州鼎合置业有限公司;苏州融熙投资管理顾问有限公司;苏州百街金楼网络营销科技有限责任公司
【当事人】程琳苏州鼎合置业有限公司苏州融熙投资管理顾问有限公司苏州百街金楼网络营销科技有限责任公司
【当事人-个人】程琳
【当事人-公司】苏州鼎合置业有限公司苏州融熙投资管理顾问有限公司苏州百街金楼网络营销科技有限责任公司
【代理律师/律所】韩玟江苏凡创律师事务所;潘晓辉江苏益友天元律师事务所;胡建宇江苏益友天元律师事务所
【代理律师/律所】韩玟江苏凡创律师事务所潘晓辉江苏益友天元律师事务所胡建宇江苏益友天元律师事务所
【代理律师】韩玟潘晓辉胡建宇
【代理律所】江苏凡创律师事务所江苏益友天元律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】程琳
【被告】苏州鼎合置业有限公司;苏州融熙投资管理顾问有限公司;苏州百街金楼网络营销科技有限责任公司
【本院观点】本案二审争议焦点为程琳向原审第三人融熙公司、百街金楼公司支付115万元款项是否系程琳向鼎合公司支付的购房款。
【权责关键词】表见代理违约金支付违约金合同约定第三人新证据关联性质证诉讼请求反诉维持原判
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【更新时间】2021-11-01 19:50:47
程琳与苏州鼎合置业有限公司、苏州融熙投资管理顾问有限公司等商品房预售合同纠纷二审民事判决书
江苏省苏州市中级人民法院
民事判决书
(2021)苏05民终1728号
当事人 上诉人(原审原告、反诉被告)：程琳。
林子娟 委托诉讼代理人：韩玟，江苏凡创律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：苏州鼎合置业有限公司。
委托诉讼代理人：潘晓辉，江苏益友天元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡建宇，江苏益友天元律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人)：苏州融熙投资管理顾问有限公司。
被上诉人(原审第三人)：苏州百街金楼网络营销科技有限责任公司。
审理经过 上诉人程琳因与被上诉人苏州鼎合置业有限公司(以下简称鼎合公司)、苏州融熙投资管理顾问有限公司(以下简称融熙公司)、苏州百街金楼网络营销科技有限责任公司(以下简称百街金楼公司)商品房预售合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院(2019)苏0506民初8859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 程琳的上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持程琳一审诉讼请求，由鼎合公司配合程琳办理位于苏州吴中经济开发区××街道××郡花园××室房屋产权证书；2.一审、二审诉讼费用由鼎合公司、融熙公司、百街金楼公司承担。事实和理由：一、一审判决程琳未支付115万元与事实不符，程琳已经向融熙公司转账115万元，有多份证据可以印证：1.一审庭审中融熙公司认可其可代鼎合公司收取购房款，而且根据1.2万元/平方米，房屋面积320.
87平方米，合计385.044万元，剩余款项合同中未约定，故程琳不应支付。2.购房合同签订前，程琳在销售中心向融熙公司支付定金10万元，说明融熙公司可以代收购房款，后程琳按照售楼处工作人员指示付款，作为购房款程琳完全有理由相信款项系鼎合公司收取，收据上加盖融熙公司公章，不影响程琳支付购房款的意思表示。3.程琳因支付购房款与鼎合公司开具发票金额不一致，在2019年1月2日向警方报警，要求鼎合公司开具发票，鼎合公司与融熙公司系代理关系，融熙公司、百街金楼公司私自截留房款系双方间的代理关系纠纷，与程琳无关。4.房屋价款应当明码标价、明确告知，合同中明确约定房屋销售价格为3850440元，至于佣金、团购款未有约定。程琳已经支付了3850440元的购房款，鼎合公司应当协助程琳办理产权证书。5.按照市场惯例，佣金应为房款的2%，而且佣金应为房屋买卖合同签订后由开发商或购房款支付，在买卖合同签订之前支付不合理。二、根据相关证据可以证明融熙公司、百街金楼公司的行为构成表见代理，融熙公司、百街金楼公司收取款项的行为应当认定为鼎合公司收取购房款。
二审被上诉人辩称 鼎合公司二审辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。程琳签署的商铺认购协议明确购房款500万元，其中团购费115万元，程琳向融熙公司、百街金楼公司支付115万元团购费，不应当视为其向鼎合公司支付购房款，程琳
对于两笔款项的支付主体是明知的。至于程琳主张的表见代理、代收房款等均与其签订的认购协议内容相互矛盾，程琳的主张不应得到支持。
融熙公司、百街金楼公司二审未作答辩。
原告诉称 程琳向一审法院起诉请求：1.鼎合公司立即为其办理位于苏州吴中经济开发区××街道××郡花园××室房屋权属证书；2.本案诉讼费由鼎合公司承担。
鼎合公司向一审法院起诉请求：1.程琳支付其购房款1250000元并支付该款自2017年8月16日起按日万分之四计算至实际支付之日的迟延付款利息；2.反诉费用由程琳承担。审理中，鼎合公司变更第1项反诉请求为程琳支付其购房款1150000元并支付该款自2017年8月16日起按日万分之四计算至实际支付之日的逾期付款利息。
一审法院查明 一审法院认定事实：2017年7月，鼎合公司(出卖人，甲方)与程琳(买受人，乙方)签订《苏州市商品房买卖合同》一份，约定买受人向出卖人购买位于苏州吴中经济开发区××街道××郡花园××室房屋，买受人所购买的商品房为现房，该商品房用途为非住宅，建筑面积共320.87平方米，套内建筑面积为308.798平方米，分摊的共有建筑面积为12.
070平方米，房屋总价暂定为3850440元，买受人通过贷款方式付款，具体付款方式及付款期限见附件三。买受人如未按本合同约定向出卖人支付房价款的，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，自出卖人解除合同通知书送达之日起7日内，已交房的买受人将房屋退还给出卖人，买受人应按本合同约定房屋总价款的10%向出卖人支付违约金；造成出卖人其他损失的，买受人依法承担赔偿责任；出卖人不解除合同的，自约定的应付款期限届满之次日起，至出卖人实际收到逾期应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之5的违约金，合同继续履行。出卖人定于2017年8月15日前将该商品房交付给买受人。如该商品房为预售商品房的，买卖双方可以在本合同生效之日起10日内共同向房屋所在地的区不动产登记机构申请商品房预告登记。买卖双方在该商品房交付使用后，由双方委托有相应资质的权证办理单位依法向房屋所在地的不动产登记机构申请办理不动产登记证书。合同补充条款约定，乙方付清全部房款(含面积补差款)、违约金(若有)及按当时适用的规定标准付清维修基金、契税、印花税、产证工本费、外籍人士合同公证费和产证代办费等代收代缴费方可与甲方办理房屋交接手续。因乙方未付清全部房款和其他代收代缴费用而未能办理商品房交接手续，甲方不承担任何违约责任。乙方以贷款方式支付房款的，至甲方通知交付期限的截止日，如贷款机构尚未发放或提供全部贷款、乙方亦未按买卖合同
约定自行补足的，或乙方存在贷款逾期未还情形的，甲方有权拒绝交房，且不承担任何违约责任。甲方并有权根据买卖合同及本补充协议约定追究乙方的违约责任。合同附件三约定，出卖人同意买受方采用银行按揭的付款方式支付房款，买受方应按以下时间如期足额将房款支付出卖方：(1)2017年7月15日前支付全部房价款的50%，计人民币1930440元，买受方在签署本合同前支付给出卖方的定金100000元，已冲抵房价款。(2)2017年8月15日前支付全部房价款的50%，计人民币1920000元。上述第(2)项所列之房价款，买受方采用银行按揭形式支付房款。合同中注明了出卖方鼎合公司的开户行和银行账号。程琳与鼎合公司一致确认，合同签订后，程琳并未办理银行按揭手续。
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