杨礼乔、彭金龙等房屋买卖合同纠纷民事二审民事裁定书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】乔洋新歌江苏省宿迁市中级人民法院
【审理法院】江苏省宿迁市中级人民法院
【审结日期】2021.12.16
【案件字号】(2021)苏13民终3880号
【审理程序】二审
【审理法官】徐淮成杨晓玲吴军良
【审理法官】徐淮成杨晓玲吴军良
【文书类型】裁定书
【当事人】杨礼乔;彭金龙;陈果
【当事人】杨礼乔彭金龙陈果
【当事人-个人】杨礼乔彭金龙陈果
【代理律师/律所】刘永方江苏纵联律师事务所
【代理律师/律所】刘永方江苏纵联律师事务所
【代理律师】刘永方
【代理律所】江苏纵联律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】杨礼乔;彭金龙;陈果
【本院观点】人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼但原告的起诉必须属于人民法院受理民事诉讼的范围。
【权责关键词】无效撤销代理善意取得合同返还财产第三人新证据诉讼请求不予受理驳
回起诉
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【本院查明】另查明，2017年8月24日，泗阳县自然资源和规划局作出(2017)第35号行政处罚决定书，主要内容：违法当事人李某李口居委会，涉案土地未经批准，擅自占有李某李口居委会2514平方米土地建设安置房行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》，决定处罚：1.责令退还非法占用的2514平方米土地；2.没收在非法占用的2514平方米土地上新建筑物及其附属设施；3.对非法占用的2514平方米土地处以每平方米5元，合计12750元等。泗阳法院到泗阳县自然资源和规划局核实，该单位表示，作出上述处罚决定后，退出土地等处罚等是该局通过书面函形式向泗阳县财产局移交处理。
【本院认为】本院认为，人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼但原告的起诉必须属于人民法院受理民事诉讼的范围。起诉不符合受理条件的人民法院应当裁定不予受理立案后发现起诉不符合受理条件的应
裁定驳回起诉。本案中杨礼乔在涉案土地上建设房屋时未取得土地使用权证及建设工程规划许可证。对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，故本案并不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应驳回杨礼乔的起诉。 综上，一审判决适用法律错误，依照《关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：
【裁判结果】一、撤销江苏省泗阳县人民法院(2021)苏1323民初3011号民事判决； 二、驳回杨礼乔的起诉。 一审案件受理费(杨礼乔已预交3763元)退还杨礼乔；上诉人杨礼乔预交的二审案件受理费3040元、上诉人彭金龙预交的二审案件受理费7526元予以退还。 本裁定为终审裁定。
【更新时间】2022-09-24 15:46:31
【一审法院查明】一审法院经审理查明，2016年12月，杨礼乔(乙方)与李某人民政府(甲方)签订协议，主要内容：项目用地位于众裴路以东，农村商业银行及供销社以南，该地块用途为安置房改建。该块土地交由乙方建设，所有建设费用由乙方承担，乙方负责安置三户(姜某、卢某、陈响龙，约1500平方米)。剩余面积由乙方负责安置套房等。2021年2月22日，
泗阳县李某李口村居民委员会出具证明，主要内容：李某李口街农商行南侧坐北朝南第一排所有门面房、住宅属杨礼乔个人建设，除拆迁安置房外所有门面房、住宅产权属杨礼乔个人所有。 杨礼乔建设上述房屋后，将涉案房屋出售给彭金龙，并交付。彭金龙已向杨礼乔支付部分购房款，尚余80000元未付。 2019年3月27日，彭金龙以472000元价格将涉案房屋出售给陈果，并已交付房屋，陈果已支付购房款。陈果家人正常居住在涉案房屋。
【一审法院认为】一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中杨礼乔开发无规划等手续的房屋出卖给彭金龙，其主张合同无效符合法律规定，依法予以支持。但涉案房屋出售给彭金龙后，彭金龙已出售给第三人，第三人已支付购房款并居住其中且不同意返还。合同无效的后果是相互返还财产，但本案中如判决彭金龙返还涉案房屋，而第三人不同意返还，第三人家人已居住其中，会引发较大矛盾，影响社会稳定。同时，彭金龙欠杨礼乔购房款80000元是确定。故一审法院认为，为减少矛盾，案结事了，判决彭金龙支付杨礼乔购房款80000元。对于杨礼乔主张如果不能返还涉案房屋，判决彭金龙赔偿其57000元。一审法院认为，该主张无法律依据，依法不予支持。彭金龙抗辩涉案土地因违法被查处，杨礼乔无权主张权利。一审法院认为，彭金龙从杨礼乔处购置房屋，其欠购房款80000元确定，涉案土地因违法被查处与其应当支付购房款并不矛盾，对该抗辩不予采信。
依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认杨礼乔与彭金龙之间关于泗阳县门面房买卖协议无效；二、彭金龙于判决生效后十日内支付杨礼乔80000元；三、驳回杨礼乔其他诉讼请求。案件受理费已减半收取3763元，由杨礼乔负担1763元，彭金龙负担2000元。 二审期间，双方当事人未提供新证据。
【二审上诉人诉称】杨礼乔上诉请求：1.撤销(2021)苏1323民初3011号民事判决，依法改判彭金龙支付杨礼乔137000元；2.一、二审诉讼费用由彭金龙承担。事实与理由：依据《民法典》第157条规定，买卖合同无效应返还房屋，因案涉房屋被第三人陈果占有不愿返还，本人对于一审法院考虑维护社会稳定予以认可，但房屋实际价值472000元，彭金龙支付215000元及指示陈果支付120000元，实际给本人造成的损失为137000元。2.如彭金龙按一审判决支付本人80000元，则其因该无效合同就受益了57000元，合同无效造成本人损失却使彭金龙获利，于理不通。3.本案是因彭金龙不讲诚信而引发的诉讼，一审判决对诉讼费承担的分配错误。 彭金龙上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回杨礼乔的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由杨礼乔承担。事实与理由：1.关于案涉房屋能否退还问题，根据泗阳县自然资源和规划局的35号行政处罚决定，案涉房屋被没收为国有，杨礼乔不是房屋的
产权人，其无权出售房屋及索要购房款，即使应退还房屋，也不应向杨礼乔退还。第三人陈述不同意返还房屋，但如果依法应当返还将遵从法律规定。一审判决曲解第三人的意思得出房屋不能退还的结论，进而判令继续履行房屋买卖合同错误。2.一审认定房屋买卖合同无效，又判决彭金龙继续向杨礼乔给付尚欠的8万元购房款，该判决自相矛盾。无效的合同依法应双方互相返还，第三人不同意返还房屋的意志不能凌驾于法律之上，在买卖合同无效的情况下，第三人不可能构成善意取得，其无正当理由不退还房屋，一审判决以稳定社会为由而突破法律规定错误。3.一审判决适用法律错误，该判决载明适用《合同法》第52条与第58条规定，《合同法》第58条规定合同无效后的结果是返还财产或者补偿及赔偿损失，但一审判决结果既不是返还财产，也不是补偿损失，严重背离上述法律规定。
杨礼乔、彭金龙等房屋买卖合同纠纷民事二审民事裁定书
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