霍桃与矫桂玲房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】北京市第二中级人民法院 
【审理法院】北京市第二中级人民法院 
【审结日期】2021.10.28 
【案件字号】(2021)京02民终13921号 
【审理程序】二审 
【审理法官】杨志东刘丽杰王佳 
【文书类型】判决书 
【当事人】霍桃;矫桂玲 
【当事人】霍桃矫桂玲 
【当事人-个人】霍桃矫桂玲 
【代理律师/律所】郭扬北京市安伦律师事务所;贾振江北京市旭伟律师事务所 
【代理律师/律所】郭扬北京市安伦律师事务所贾振江北京市旭伟律师事务所 
【代理律师】郭扬贾振江 
【代理律所】北京市安伦律师事务所北京市旭伟律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【终审结果】二审维持原判 
【原告】霍桃 
【被告】矫桂玲 
【本院观点】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 
【权责关键词】撤销代理违约金过错合同约定诚实信用原则第三人新证据诉讼请求维持原判 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【更新时间】2021-11-09 19:26:42 
霍桃与矫桂玲房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
结了郝云北京市第二中级人民法院
民事判决书
(2021)京02民终13921号
当事人    　上诉人(原审被告)：霍桃。
    　委托诉讼代理人：郭扬，北京市安伦律师事务所律师。
    　被上诉人(原审原告)：矫桂玲。
    　委托诉讼代理人：贾振江，北京市旭伟律师事务所律师。
审理经过    　上诉人霍桃因与被上诉人矫桂玲房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院(2021)京0101民初11757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称    　霍桃上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回矫桂玲的一审全部诉讼请求；2.矫桂玲承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：1.霍桃与矫桂玲进行房屋买卖时已明确霍桃无迁出户口的义务，霍桃与矫桂玲之间的网签合同明确户口变更为不迁出；2.矫桂玲未能在与案外人傅文忠订立房屋买卖合同前如实告知涉案房屋内户籍情况、未按合同约定在合同签订后核验房屋户籍登记情况并告知买方，未及时向霍桃提出迁户请求，对自身损失的发生应当承担全部责任。
二审被上诉人辩称    　矫桂玲辩称，同意一审判决，不同意霍桃的上诉请求。网签合同虽然关于户口迁出的表达方式为斜杠，但只是双方对霍桃迁出户口的具体时间未作出明确约定，并不意味着双方对于不迁出户口达成一致意思表示。矫桂玲的损失由于霍桃未将户口迁出而产生，矫桂玲要求霍桃承担相应责任并无不当。
原告诉称    　矫桂玲向一审法院起诉请求：1、判令霍桃赔偿矫桂玲实际损失人民币254508
元；2、判令霍桃赔偿矫桂玲赔偿违约金53.1万元(以人民币450万元为基数，以每日万分之五为标准，自2020年6月16日起至实际迁出户口之日止，暂计至2021年2月7日)；3、本案诉讼费用由霍桃承担。
一审法院查明    　一审法院认定事实：2012年10月8日，霍桃与矫东军签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，霍桃将位于北京市东城区××南里×区×号楼×层×单元×号房屋出售给矫东军，房价款450万元，建筑面积115.56平方米，定金20万元，2012年11月30日期办理该房屋的所有权转移登记手续。买受人以自行交接的方式，于2012年10月20日前支付买受人购房款。办理完毕该房屋所有权转移登记手续后两日内将该房屋交付买受人。第七条，出卖人应于办理完该房屋的所有权转移登记手续后十个工作日内，向房屋所在地的户籍管理部门办理申请原有户口迁出登记手续。第十条，双方应按照合同约定履行自己的义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按本合同约定成交价的每日万分之五向守约方支付逾期违约金。特别约定，买受人可以单方书面指定将该房屋的权属登记给第三人，同意以第三人作为购买人办理网上签约备案，买受人保证已经征得第三人的同意并且买受人仍应按本合同及相关协议履行义务。如需撤销网上签约备案，则买受人负责与其指定的第三人联系办理撤销事宜，如造成出卖人或第三人损失由买受人承担。该特别约定条款的同意处划对钩。
    　上述合同签订日期为矫桂玲提交的证据显示的日期，霍桃提交的该合同的签署日期有涂改，显示为2012年10月9日。同时霍桃提交的该合同中特别约定条款的同意和不同意处均有涂改。
    　矫桂玲还提交矫桂玲与矫东军的《授权委托书》，日期显示为2012年10月1日，矫桂玲委托矫东军处理关于涉案房屋买卖的所有相关事宜。但该委托书中矫桂玲身份证号错误。
    　霍桃提交了霍桃与霍建宁的《售房委托书》，日期显示2012年9月24日，霍桃委托霍建宁出售涉案房屋。
    　2012年10月24日，矫桂玲与霍桃签订网签版《存量房屋买卖合同》。该合同约定，霍桃将涉案房屋出售给矫桂玲，成交价220万元。房价款支付、房屋交付、迁户未约定。
    　2012年11月20日，矫桂玲(乙方)和霍桃(甲方)签订《补充协议》，该协议约定，自由甲、乙双方通过丙方的居间房屋签订了买卖涉案房屋的合同，房屋总成交价450万元，定金20万元。应乙方要求，甲方同意将该房屋的权属过户至乙方指定人员名下。乙方指定人员为矫桂玲。甲方应将甲、乙双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》项下房屋过户到乙方指定
人员名下，并积极配合办理相关手续。乙方承诺，如乙方与新产权人之间出现纠纷，由乙方负责，与他方无关。本协议自甲乙双方签字或盖章之日起生效，本协议作为该合同的附件，与该合同具有同等的法律效力。丙为北京麦田房地产经纪有限公司，该公司未在该协议上签字或盖章。
    　矫桂玲于2012年11月21日取得涉案房屋的所有权。
    　2020年6月16日，矫桂玲将涉案房屋出售给傅文忠。因涉案房屋中有霍桃的户口未能迁出，傅文忠于2020年9月2日将矫桂玲诉至法院，要求矫桂玲赔偿涉案房屋差价损失52.15万元及逾期迁户违约金。法院经审理，认为矫桂玲未尽到审查义务，且涉案房屋尚遗留案外人户籍，矫桂玲应当承担违约责任。但涉案房屋的遗留户口并非矫桂玲及家人户口，矫桂玲在得知此事后亦积极协调处理此事，并非恶意违约。现有证据亦无法证明该户口未来无法迁出。2020年10月19日，法院作出(2020)京0101民初14074号民事判决，判决矫桂玲向傅文忠支付截至户口迁出之日的违约金10万元(以20万元户口迁出保证金优先抵扣)；驳回傅文忠的其他诉讼请求。案件受理费4508元由矫桂玲负担。傅文忠不服该判决，提起上述。二审法院于2021年1月29日作出(2021)京02民终774号民事判决，驳回上诉，维持原判。