【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同纠纷
【审理法院】广西壮族自治区来宾市中级人民法院
【审理法院】广西壮族自治区来宾市中级人民法院
【审结日期】2021.01.20
【案件字号】(2021)桂13民终64号
【审理程序】二审
【审理法官】蓝东桃覃奇明韦海燕
【审理法官】蓝东桃覃奇明韦海燕
【文书类型】判决书
【当事人】韦宗礼;广西东恩物业管理有限公司
【当事人】韦宗礼广西东恩物业管理有限公司
【当事人-个人】韦宗礼
【当事人-公司】广西东恩物业管理有限公司
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判二审改判
【原告】韦宗礼
【被告】广西东恩物业管理有限公司
【本院观点】物业服务合同的标的是“提供物业服务”，物业公司欲主张业主交纳物业费，应首先按“谁主张谁举证”的原则，证明其自身已依约提供了相应的物业服务。
【权责关键词】撤销代理合同新证据客观性关联性合法性质证证明责任（举证责任）诉讼请求缺席判决维持原判发回重审诉讼时效
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韦礼安慢慢等【指导案例排序】0
【本院查明】另查明，上诉人韦宗礼已向东恩物业交纳物业费至2016年2月份未有证据证实已经交纳2016年3月至12底的物业费，即尚欠物业费(35.76㎡×1.0元∕月+137.26㎡×0.5元∕月)×8个月=835.72元。
【本院认为】本院认为，物业服务合同的标的是“提供物业服务”，物业公司欲主张业主交纳物业费，应首先按“谁主张谁举证”的原则，证明其自身已依约提供了相应的物业服务。本案东恩物业的诉请，就包含着其已依照物业服务合同的约定，对业主所在小区的房屋及配套设施、公共场地提供了维护保养服务，为此其提交了营业执照、物业服务合同、业委会证明、巡逻交接和签到本、车辆收费表、照片以及催缴费通知等证据材料，证明其实际提供了在先服务，依约履行了合同的义务。而东恩物业同时提交的现金日记账薄、物业费统计情况表等台账资料，也证实了上诉人尚欠相关物业费的事实存在。合同义务因一方当事人的履行而消灭，负有履行义务的当事人应就合同是否履行承担举证责任。因此，相应地上诉人主张其已付清了所有物业费，亦应对其已履行了合同交费义务承担举证责任，能举证证明的，东恩物
业诉请中相应数额的物业费将不予支持。在本应由上诉人承担的举证责任却又不能举证的情况下，不能直接适用相关“证据规定”的特殊规则推定上诉人的主张成立，而应由上诉人自行承担举证不能的法律后果。韦宗礼在二审诉讼中提交证据，能证明其已支付的物业服务费，应予扣减，未有证据证明已缴纳的部分835.72元，仍需要支付。 关于物业费诉讼时效的问题，首先物业公司提供的物业服务具有持续性的特征，其次尽管物业债务都是由各期物业费用累加形成，但各期物业费用终究是基于同一物业服务合同而产生并互相关联，其又具有整体性和关联性，物业费分期产生的独立性不足以否定其整体性和关联性。因此，一审法院根据物业服务合同的前述特征，以“最后一期物业费履行期限届满”作为起算点来计算诉讼时效的期间，并无不当。这也更具有可操作性、更便于当事人主张权利和节约诉讼成本。 至于上诉人提出要求东恩物业移交相关物业档案和台账的问题，东恩物业公司所提交的由业委会人员所出具的“收条”可证实，公司在退出项目时，已将其服务期间的物业服务档案和台账移交给业委会人员，依约完成了移交手续。上诉人抗辩认为业委会成立程序不合法的，属另一法律关系，但不能成为上诉人拒交物业费的正当理由。 综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。上诉人韦宗礼在二审诉讼中提交新的证据，本院依据查明的事实，对一审判决依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
【裁判结果】变更来宾市兴宾区人民法院(2020)桂1302民初2186号民事判决为：上诉人韦宗礼给付被上诉人广西东恩物业管理有限公司物业管理费835.72元。 二审案件受理费50元，由上诉人韦宗礼负担10元，被上诉人广西东恩物业管理有限公司负担40元。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-21 10:16:15
【一审法院查明】一审法院认定事实：2014年5月1日，原告东恩物业与东盟小区业主委员会签订《物业服务合同》约定：东恩物业给东盟小区提供物业服务，期限为2014年5月1日至2016年12月31日共32个月；东盟小区业主交纳物业服务费，标准按住宅物业费每平方0.5元∕月，商业用房物业费每平方1.0元∕月收取。合同还就停车场的使用及收取等方面进行了约定。合同签订后，东恩物业按约定提供服务至2016年底。被告韦宗礼为东盟小区某某某某房屋所有人，房屋面积一楼35.76㎡，二楼以上137.26㎡。自2014年5月1日起2016年12月31日止，韦宗礼应交物业费(35.76㎡×1.0元∕月+137.26㎡×0.5元∕月)×32个月=3340.48元，尚欠物业费3340.48元。 一审法院另查明，2020年7月20日梁汉联等42人申请司法鉴定，要求对《物业服务合同》原件的形成时间进行司法鉴定。同年8月18日，撤回司法鉴定申请。
【一审法院认为】一审法院认为，原告东恩物业与东盟小区业主委员会签订《物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规相关规定，属有效合同。根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会可以代表业主与选定的物业服务企业签订物业服务合同，并对全体业主有约束力。本案原告东恩物业与被告陈艳萍所在小区的业委会签订的《物业服务合同》未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对被告陈艳萍有法律约束力。东恩物业公司依约向被告陈艳萍所在小区提供物业服务，有权按约定收取物业服务费，被告陈艳萍是东盟小区业主之一，在享受原告提供物业管理服务的同时，理应履行交纳物业费的义务，但被告自2014年5月1日至2016年12月31日尚欠原告物业费3340.48元尚未交纳，故原告要求被告支付物业费3340.48元，有事实和法律依据，予以支持。 至于业委会的成立程序是否合法，是否经过有关部门备案，这是由有关行政部门加以管理的，东恩物业对此并不知情，也不是其审查范围。且业委会以其公章对外行使职能，业委会与东恩物业签订的合同有业委会的公章及其代表签字，东恩物业有理由相信业委会是具有资质的主体，签订的合同是双方真实意思表示。因此，业委会的成立程序不能影响合同效力，更不能损害合同相对方即东恩物业的合法权益。被告委托诉讼代理人提出物业费已交的问题，没能提供证据，该辩解意见，不予采纳。
关于诉讼时效的问题，2019年12月13日原告东恩物业提起诉讼，没有超过三年诉讼时效。被告代理人主张已过诉讼时效的该辩解意见，亦不予采纳。关于地摊收入的问题，应当由小区业主委员会向东恩物业主张，与拖欠物业费属二个不同法律关系，应另行主张。 一审判决：被告韦宗礼给付原告广西东恩物业管理有限公司物业管理费3340.48元。 二审审理期间，上诉人韦宗礼提交一份新证据：2015年4月2日交给东恩公司2015年1月至2016年2月份物业费的《收据》，主张已交清所有物业费。东恩物业质证认为，认可该证据载明已交物业费至2016年2月份的事实，不认可上诉人关于已交清所有物业费的证明目的。本院对该证据认证意见：该证据具有客观性、合法性，与本案待证事实具有关联性，予以采信。
【二审上诉人诉称】韦宗礼上诉请求：1、撤销一审法院的判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、上诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，证据审查不严，判决结果错误。(1)被上诉人未办理移交手续即退出项目，相关物业服务合同尚未履行完毕，上诉人有权要求被上诉人提交服务期间的服务档案，维护合同的完整性；(2)由于时间久远，上诉人不可避免地存在交纳物业费后票据丢失、无法联系承租人等情况，被上诉人作为合法成立的公司，应保存有相应的账本及发票存根，更具备这方面的举证能力，一审将举证责任分配给上诉人，举证责任过重。根据最高法关于民事诉讼证据的相关规定，请求二审
责令被上诉人提交相关的台账原件进行审查，其拒绝提交的应承担不利的后果；(3)被上诉人存在滥诉行为。2、物业服务所形成的债务，因每一期均具有独立性，故被上诉人的起诉请求，部分已过诉讼时效，应驳回其不合理的诉请部分。 综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。上诉人韦宗礼在二审诉讼中提交新的证据，本院依据查明的事实，对一审判决依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
韦宗礼、广西东恩物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
广西壮族自治区来宾市中级人民法院
民事判决书
(2021)桂13民终64号
当事人 上诉人(原审被告):韦宗礼。
委托诉讼代理人：姜燕萍。
被上诉人(原审原告)：广西东恩物业管理有限公司,住所地来宾市大桥路某某。
法定代表人：覃恩余，该公司总经理。
委托诉讼代理人：韦景贵，来宾市法律服务中心法律工作者。
审理经过 上诉人韦宗礼因与被上诉人广西东恩物业管理有限公司(下称“东恩物业”)物业服务合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院(2020)桂1302民初2186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
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