2019年第9
期一、研究对象与方法
集中式公寓企业是指先租下一整栋楼或者一栋楼的几层，包租后对房子的公共区域、配套空间和单独的房间进行标准改造和精美装修，再配备统一、相应的服务，对公寓进行集中式管理的企业。在合约期间内以单位出租，并为租客提供生活服务以及社交、创业等附加服务。
在集中式长租公寓行业中,YOU+国际青年社区是其领头代表之一。YOU+国际青年社区是一个面向现代
都市青年的连锁生活社区，它抓住了对租房市场需求很大的刚刚毕业的大学生及生活在都市的青年这一消费体，旨在满足他们的需求，给他们提供高性价比的住宿条件以及个性化服务。
(二)集中式长租公寓行业竞争的分析框架
在目前的租房市场中，在线短租、传统酒店、民宿、钟点房及分散式长租公寓等都各具特，也能满足不同消费体的不同需求，故集中式长租公寓行业目前无论是跟同行业的还是不同行业的竞争都十分激烈。
本文将应用波特五力模型以YOU+国际青年社区为例对集中式长租公寓行业的竞争进行一定程度的分析。根据迈克尔·
波特的观点，一个行业的竞争中存在五种竞争力量，它们分别是消费者讨价还价的能力、供应商讨价还价的能力、替代品的替代能力、潜在竞争者进入的能力和行业内竞争者现在的竞争能力。这五种竞争力量的综合强度和各个竞争力量的状况共同决定着集中式长租公寓行业的竞争激烈程度。
二、集中式长租公寓行业竞争的波特五力模型分析
本文运用波特五力模型，对集中式长租公寓行业竞争的影响因素分析如下。
(一)消费者讨价还价的能力
影响消费者租房的因素主要是价格、住房环境、便利程度、提供的一些基础设施的完备性以及住房感受。YOU+国际
青年社区目标体是刚刚毕业的又生活在都市的青年。这个体由于刚刚大学毕业，加之现在的年轻人思想观念较之前人发生了巨大的转变，大多数人没有钱买房，就算家里有钱买房，也想自己先去社会闯一闯，所以对租房的需求比较大。集中式长租公寓正是抓住了年轻人的这一心理，想办法满足这一目标体的需求。集中式长租公寓可以让大家在一起住，在节省房租的同时，还可以一起享受公共区域的娱乐和健身设施。此外，集中式长租公寓的住房布置宽敞，还可以满足年轻人之间的交流需求，探讨生活中有趣的事情，倾诉工作中遇到的烦恼以及分享一些小心得和生活技能等。而这一特是集中式长租公寓其他同行都很难做到的，大学生及这些年轻人当然喜欢这样的氛围，这就使得大学生讨价还价的能力没有那么强了。
(二)供应商讨价还价的能力
房屋资源的提供者、投资者、物业水平、政府政策等都是影响YOU+国际青年社区盈利能力和竞争力的重要因素。但当前，我国销售房子比租赁房子占比大，再加上由于集中式长租公寓行业刚起步不久，所以供应商较少。
1.房源的提供者。房源的提供者主要是个人业主和二手
房房东。YOU+国际青年社区是通过租下一整栋楼或者是几层楼，满足这样需求的房源是很少的，而能拿到房和拿到好房在一定程度上来说还是有一定困难的。
2.投资者。近年来国家针对以YOU+国际青年社区为代
表的集中式长租公寓行业颁布了相应的法律法规，很多人也很看好这一行业的未来发展。YOU+国际青年社区曾获得了雷军1亿元的A 轮融资。雷军的这一举动，为YOU+国际青年社区吸引了众多的投资者。
3.物业水平。YOU+国际青年社区在将房子出租给特定的
消费体之前，都会提前去实地考察租房附近的环境再决定是否租房，决定租房后会对房子的公共区域进行精美的改造和装修，最后会再根据现在年轻人喜欢的娱乐活动和健身活动配备统一的服务，自由活动空间也比较大，所以物业水平总体上是不错的。
4.政府政策。对于集中式长租公寓行业的发展，国家也发
布了相关的行业服务规范，这无疑为YOU+国际青年社区的发展提供了很好的政策支持。
集中式长租公寓行业竞争的波特五力模型分析
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以YOU+国际青年社区为例卢
倩
丁福兴
摘要：长租公寓行业是指为特定的人提供一个月及一个月以上的居住空间和有限服务的行业。本文运用波特五力模型对目前国内集中式长租公寓行业竞争中存在的五种竞争力量进行分析，并提出一些相应的对策及建议，以期对集中式长租公寓行业的良性发展起到一定的促进作用。
关键词：长租公寓行业;YOU+国际青年社区；波特五力模型
中图分类号:F719.2
文献标识码:A
yui life作者单位：卢倩，苏州科技大学商学院；丁福兴，苏州科技大学社会发展与公共管理学院
运营南
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由于住房是生活在都市的青年的刚性需求，又加之房屋资源供应紧张，想要拿下一整栋楼或者是几层楼是很困难的。从一定程度上来说，卖方市场大于买方市场，此时供应商的议价话语权更大。
(三)替代品的替代能力
在同一行业有相同或不同行业有交叉的业务部分时，就会使得同一行业或不同行业产生相互竞争的行为。因为集中式长租公寓行业同样解决的是住房问题，其对同行业的业绩造成了巨大的冲击，所以其他可以提供住宿的不管是一般的酒店还是一些长租公寓行业内的租赁都能对其产生不同程度的替代性。
(四)潜在竞争者进入的能力
潜在的竞争者也会对集中式长租公寓行业产生威胁。而
YOU+国际青年社区面临的潜在竞争者威胁有国内想转型和正在转型的企业以及国外想在中国市场开拓业务的企业。就品牌指数而言，在2017年，出现了许多跟集中式长租公寓行业相关的企业，可能会对集中式长租企业带来挑战。
(五)行业内竞争者现在的竞争能力
在长租公寓行业中，很多集中式长租公寓企业和分散式长租公寓企业的利益大多都是相关联的，而集中式长租公寓和分散式长租公寓的竞争常常表现在房租的价格、公寓房间数量、所处的地理位置、公寓品牌形象、售后服务、资金实力、宣传力度等方面。
1.运营手段。由于人们生活方式的转变以及互联网的发
展，人们获取信息的渠道愈发多样化，不论是浏览一些网页上的信息，还是直接在各大平台下载与租房有关的APP ，都可以为消费者提供方便快捷的租房信息。分散式长租公寓行业的运营情况和集中式长租公寓行业的类似，而长租公寓行业大多是通过发布网上消息，展示自己的优势，不仅可以方便顾客查询信息，也可以和顾客有直接或间接的沟通，可及时了解顾客的需求，这使得企业营运能力有了显著提高，使得用户黏性也得到了提高。就营运手段来说，集中式长租公寓行业比分散式长租公寓行业目前更胜一筹。
2.公寓数量。由于市场中能提供整栋楼或整栋楼的部分
楼层的供应商很少，再加上还要满足年轻人的消费偏好，如生活环境、地理位置、公共区域的娱乐和健身器材、公寓氛围等，而且不同省份的年轻人对租房的需求程度也会不同，故能满足特定消费体的房源就更少了。所以总体上来说，集中式长租公寓行业的公寓数量较分散式长租公寓行业要少很多。
3.品牌知名度及影响力方面。品牌的知名度和影响力与
网络的发达程度有很大的关系。在长租公寓行业中，分散式长租公寓都是YOU+国际青年社区的竞争对手，它们不仅有不同的客户人，也能满足特定人的需求。从搜索指数来看，就近两年媒体对长租公寓的关注情况，集中式长租公寓更胜一筹。
三、集中式长租公寓行业可持续发展的对策及建议
鉴于集中式长租公寓行业目前的行业竞争激烈，同时也存在恶性竞争的苗头，笔者提出一些可持续发展的对策及建议。
(一)开发多元服务项目
在实现多元化发展的过程中，应关注刚刚毕业的大学生及生活在都市的青年这一消费体和个人业主及二手房房东选择集中式长租公寓时的关注因素、消费行为偏好、满意度、态度、期望、需求等。要使经营的定位和主题更具有文化内涵、个性特和品牌影响力。建筑整体格局和风格与周边环境进行有机融合，和谐相处，形态和装修装饰具有更加浓厚的地域特或文化内涵，具有独特性。要有各具特或定制式的消费体验项目，特也要突出。通过各种渠道随时了解和抓住年轻人的租住需求，装修上多花心思，选择周围环境及配套设施较好的房源，提供能满足年轻人偏好的服务。
(二)完善社会征信系统
相关部门和各企业通力合作，一起建立信用评级机制，使企业和个人都能进行双向选择。集中式长租公寓企业可以先考察入住者的信用情况，再决定是否让其入住：一是可以先规避企业将面临的风险，二是对即将入住和已经入住的租房者的安全进行保障。个人也可以通过信用评级机制了解自己的信用情况，由于信用情况与入住条件相挂钩，那么入住者为了能住自己想住的房子，则会提升自己的信用等级。社会征信系统一旦完善，就会使得住宿行业有法可依，遇到问题也可以通过相应的手段维护企业形象和合
法权益，消费者也可以通过征信系统维护自己的权益。
(三)出台培育和发展住房租赁市场的相关政策
集中式长租公寓行业的良好发展跟政府出台相关的政策是离不开的，良好的政策环境能为集中式长租公寓行业的可持续发展保驾护航。对集中式长租公寓行业中的房源供给者给予一定的优惠政策，鼓励年轻人住房租赁消费，节约土地资源；对集中式长租公寓行业加大支持力度和监管力度，让专业的相关机构作相关的行业调研，对集中式长租行业提出一些对策和发展建议，更好地促进其良性发展。
参考文献:
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[4]国务院办公厅.国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见[DB/OL].v/zhengce/content/2016-06/03/content_5079330.htm ,2016-06-03.
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