张俊伟、张薇等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】福建省漳州市中级人民法院 
【审理法院】福建省漳州市中级人民法院 
【审结日期】2021.05.18 
【案件字号】(2021)闽06民终1348号 
【审理程序】二审 
【审理法官】廖书茵陈春生陈天明 
【审理法官】廖书茵陈春生陈天明 
【文书类型】判决书 
【当事人】张俊伟;张薇;黄顺欣 
【当事人】张俊伟张薇黄顺欣 
【当事人-个人】张俊伟张薇黄顺欣 
【代理律师/律所】陈荔福建上达律师事务所;李俊威福建远大联盟律师事务所 
【代理律师/律所】陈荔福建上达律师事务所李俊威福建远大联盟律师事务所 
【代理律师】陈荔李俊威 
【代理律所】福建上达律师事务所福建远大联盟律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【原告】张俊伟;张薇 
【被告】黄顺欣 
【本院观点】张俊伟、张薇与黄顺欣签订的《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。 
【权责关键词】代理违约金支付违约金合同约定第三人证据不足诉讼请求维持原判 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院查明】二审审理查明的事实与一审判决查明的事实一致。    二审另查明：1、张俊伟与黄志强于2020年6月29日互相加了之后，张俊伟在中多次催促黄志强抓紧办理过户。2、二审中经本院向黄顺欣释明是否因合同所约定的违约金过高要求予以调整，黄顺欣表示违约金约定过高，要求法院予以调整。 
【本院认为】本院认为，张俊伟、张薇与黄顺欣签订的《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。该《协议书》明确约定该房产权证出件2年内签订买卖合同并办理交易登记手续。涉案一手房屋房产证于2018年4月10日办理完成，按《协议书》约定双方应于其后2年内即2020年4月10日前办理交易登记等产权过户手续。双方至2020年9月1日实际办理权属过户登记手续，实际迟延144天。张俊伟在与黄志强聊天中，多次催促黄志强抓紧办理过户，其虽对黄志强提出的2020年8
月初完成过户未直接提出异议，但并不代表其同意放弃对之前的违约金的主张，一审认定黄志强与张俊伟达成2020年8月初房屋过户的合意，故之前的违约金已免除错误，应予纠正，本案黄顺欣完成房产过户的逾期时间应认定为144天，张俊伟、张薇的该项上诉理由可以成立。但鉴于张俊伟、张薇未能举证证明其在黄顺欣逾期过户中受到实际损失，且因本案合同约定的“每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金”明显过高，结合本地的审判实践应予调整，调整后的违约金数额与原审判决的违约金数额不存在较大差距，故综合考虑全部案情，对原审判决尚可维持。    综上所述，张俊伟、张薇的上诉请求不能成立。根据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费2457.2元，由张俊伟、张薇负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-08-24 21:07:54 
【一审法院查明】一审法院认定事实如下：张俊伟、张薇系夫妻关系。2017年1月5日，张俊
张炜的歌伟、张薇作为“出售方(甲方)”与作为“购买方(乙方)”的黄顺欣在漳州鑫居房地产营销策划有限公司【丙方(居间方)】的介绍下签订一份“编号：0000100”的《房产买卖协议书(待办产权)》(以下简称“《协议书》”)。《协议书》约定：二原告将其购买的坐落于漳州市漳州开发区南滨大道9号招商卡达凯斯T12幢1003室房产，以总价1680000元出售给被告黄顺欣。《协议书》第十五条约定，“甲乙双方保证于2017年3月6日前到公证处办理上述房产所有相关手续的权利书面委托给乙方，所产生的公证费由乙方承担，公证书由乙方执掌；……，并约定该房产权证出件2年内签订房管局提供的《厦门市存量房买卖合同》；并前往房管局办理交易登记手续。若任何一方违反上述约定，视为违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金。……”。《协议书》并约定房屋可以过户给乙方外的第三人及其他相关权利义务。协议签订后，买卖双方于2017年3月6日在厦门市海沧区办理了编号为(xxx)厦海证民字第xxx号的《公证书》，张俊伟、张薇公证授权委托黄顺欣指定的受托人黄永锋、谢义镇办理涉案房产的权属证书领取、银行按揭贷款清偿、抵押登记注销、退保、产权过户手续等相关事宜。并当日向受托人移交涉案房屋的买卖合同原件、个人借款合同原件、购房发票原件等相关物品。2018年4月10日，涉案房屋权属证书办理完成【证号：闽(xxx)漳州开发区不动产权第xxx号、第xxx号】。2018年7月3日，张薇向被告发短信要求将房屋权属过户
给被告。后黄顺欣以双方协议约定产权证出件两年内过户为由，拒绝张俊伟、张薇过户请求。双方约定的两年期限届满后，张俊伟、张薇要求黄顺欣办理过户手续，张俊伟多次与案外人(即黄顺欣的合作伙伴)黄志强就涉案房屋产权过户事宜进行沟通。2020年9月1日，张俊伟、张薇与黄顺欣办理权属过户登记，并于2020年9月2日将涉案房屋登记过户至黄志强名下。 
【一审法院认为】一审法院认为，张俊伟、张薇与黄顺欣在漳州鑫居房地产营销策划有限公司参与下就其出售涉案房屋漳州市漳州开发区××道××号××幢××室房产给被告所签订的《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方《协议书》明确约定该房产权证出件2年内签订买卖合同并办理交易登记手续。涉案一手房屋房产证于2018年4月10日办理完成，按《协议书》约定双方应于其后2年内即2020年4月10日前办理交易登记等产权过户手续。双方至2020年9月1日实际办理权属过户登记手续，迟延144天。    本案张俊伟在与案外人黄志强(即张俊伟的合作伙伴、代理人)聊天中，于2020年7月27日下午明确表示“黄总，您好，过户的时间您确定好了吗？这个月要过了”，且对黄志强当天下午在语音中提出的“……，反正那个8月初，如果卖不掉的话，我就直接过户到我自己名下了，好吧？”未提出异议，并在2020年7
月29日下午对黄志强语音提出的“……，我这边这两个客户这两天都有在谈，如果不行的话我就直接过户到我名下，过几年再打算，好吧？”明确回复“好的”。故应当认定张俊伟已经同意黄志强提出的延期到8月初过户的要求。即黄志强与张俊伟达成2020年8月初进行涉案房屋过户的合意。因张俊伟、张薇为夫妻关系，基于家事代理，黄志强有理由相信张俊伟代表其夫妻与其协商涉案房屋的过户登记事宜，张俊伟与黄志强协商达成的合意应对张薇发生法律效力。庭审中，黄顺欣明确表示黄志强为其合作伙伴，对黄志强聊天明确认可，故可认定本案双方经协商已经达成2020年8月初进行涉案房屋交易登记、过户的新协议。但黄顺欣未在2020年8月初，即2020年8月10日前与张俊伟、张薇办理涉案房屋过户手续，而是至2020年9月1日才进行过户，迟延22日，已构成违约，应当承担相应的违约责任。张俊伟、张薇请求黄顺欣支付违约金120960(840元/天×144天)，其合理部分即18480元(22天×1680000元/天×0.05%)，应予支持，其超出部分，不予支持。张俊伟、张薇请求支付资金占用费(以120960元为基数，按年利率6%自起诉之日起计至实际支付之日止)，没有依据，不予支持。    综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《关于适用〈中华
人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决：一、黄顺欣应当于判决生效后十日内支付张俊伟、张薇违约金18480元。二、驳回张俊伟、张薇的其他诉讼请求。一审案件受理费2719.2元，减半收取计1359.6元，由张俊伟、张薇负担1228.6元；黄顺欣负担131元。    二审诉讼中，双方当事人未提供新的证据。 
【二审上诉人诉称】张俊伟、张薇上诉请求:1、撤销一审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求。事实与理由：原审认定被上诉人与上诉人就过户时间达成新的协议属于认定事实不清，证据不足。从双方的聊天记录显示，张俊伟回复“好的”仅指不再为其推荐购买房屋的事宜，也并非同意对方延期到8月初过户。退一万步讲，即使认定张俊伟同意对方延期至8月初过户，也并不代表张俊伟同意放弃违约金主张。依据民事诉讼“谁主张谁举证”的原则，被上诉人应当提供证据证明张俊伟、张薇有明确同意其延期过户且放弃违约金主张的证据，否则应当承担举证不能的法律后果。二、上诉人诉讼请求符合法律规定，证据确实充分。首先，《房产买卖协议书》，就双方的违约责任进行了具体明确的约定：“....约定该房产权证出件2年内签订房管局提供的《厦门市存量买卖合同》，并前往房管局办理交易登记手续。若任何一方违反上述约定，视为违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金。......”其次，双方于2017年3月6日办理了委托公证手续，授权委托被上诉人指定的
受托人黄永锋、谢义镇办理诉争房产的抵押登记注销、退保、办理产权过户手续等相关事宜。办理过户登记手续并不需要上诉人夫妻的配合，且从被上诉人庭审提交的证据《个人贷款还款凭证》等证据可以确认，被上诉人在9月2日办理过户登记也并未需要上诉人夫妻的配合。综上，原审判决在认定事实上存在错误，缺乏客观公正，原审判决认定双方就过户时间达成新的协议属于认定事实不清，证据不足。    综上所述，张俊伟、张薇的上诉请求不能成立。根据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 
张俊伟、张薇等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
福建省漳州市中级人民法院
民事判决书
(2021)闽06民终1348号
当事人    　上诉人(原审原告)：张俊伟。