匡荣国、夏君农村房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷  农村房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院 
【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院 
千里之外伴奏
【审结日期】2022.07.08 
【案件字号】(2022)辽01民终7891号 
【审理程序】二审 
【审理法官】姜会军金鑫赵智 
【审理法官】姜会军金鑫赵智 
【文书类型】判决书 
【当事人】匡荣国;夏君 
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【当事人】匡荣国夏君 
【当事人-个人】匡荣国夏君 
【代理律师/律所】李姝娜辽宁申扬律师事务所;许潇辽宁腾达律师事务所  灞桥柳
【代理律师/律所】李姝娜辽宁申扬律师事务所许潇辽宁腾达律师事务所 
【代理律师】李姝娜许潇 
【代理律所】辽宁申扬律师事务所辽宁腾达律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【原告】匡荣国 
【被告】夏君 
【本院观点】民事主体从事民事活动，应对遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。因二审庭审中，匡荣国自认该评估报告已向其送达，且其对该鉴定报告并未提出任何异议，故本院对匡荣国的该项上诉主张亦不予支持。 
【权责关键词】无效合同过错无过错诚实信用原则第三人自认质证拘留诉讼请求维持原判强制执行折价 
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【本院查明】另查明，匡荣国(另案原告)因农村房屋买卖合同纠纷将夏君诉至本院，请求：1.确认2003年9月6日签订的《私房交易契约书》(编号为0004033)无效：2.判令夏君向匡荣国返还位于沈阳市于洪区间房屋(房屋所有权证号：村房字第006-309，建筑面积69.03平方米，使用土地面积645.92平方米)。本院于2020年3月31日作出2018辽01某某民初4347号民事判决，判令：1.原被告之间于2003年9月6日签订的《私房交易契约书》(编号为0004033)无效；2.被告夏君返还原告匡荣国位于沈阳市于洪区间房屋；3.原告匡荣国返
还被告夏君购房款2万元及利息。夏君不服一审判决，上诉至沈阳市中级人民法院，请求撤销一审判决或改判驳回被上诉人一审诉讼请求。民终10671号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。庭审中，原告申请对案涉三间房屋及附属物、其他地上物、土地价值及原告新建、翻建、改建部分等价值进行评估，我院依法委托辽宁恒信德隆房地产土地评估有限公司进行司法评估，2022年1月11日该公司作出辽恒评报字[2022]第A003号《资产评估报告》，评估意见为：1.匡荣国名下位于沈阳市于洪区间房屋及附属物、其他地上物及土地价值为163，389元；2.夏君新建、改建、翻建部分等价值25072元；以上合计为188461元。原告支付评估费6000元。 
【本院认为】本院认为，民事主体从事民事活动，应对遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。    本案双方当事人的诉争焦点为被上诉人要求上诉人赔偿案涉房屋新建、改建、翻建部分以及附属物、其他地上物及土地价值增值部分损失的诉请能否得到支持。    合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，一方面，虽案涉《私房交易契约书》业已被生效判决确认无效，但通过本案庭审调查及上述判决所认定的事实可知，夏君在购买涉案房屋后对该房屋及仓库、
厕所、围墙、窗户、棚顶、地面等进行了修缮、翻建、添附等，并管理使用多年，且现该房屋和土地价值上涨，夏君将涉案房屋返还给匡荣国，确实对其造成一定的经济损失；另一方面，匡荣国作为案涉房屋的使有权人，在明知该宅基地不能转让、转让后无法再申请的情况下，仍将该宅基地房屋处分给夏君，本身存在过错。而夏君在购买案涉房屋时，国家还尚未出台城镇居民不能购买农村房屋的强制性规定，即夏君在合同订立时属善意，且事后夏君不但取得了案涉房屋的契证，还取得了该宅基地的使用权证，并基于对合同有效的确信一直在案涉房屋内居住十五年有余。期间，匡荣国从未提出过异议，后匡荣国违反诚实信用原则提起合同无效之诉，亦存在过错。综上，一审法院根据评估机构所作出的《资产评估报告》，并结合双方的过错程度、本案实际情况等因素，酌定匡荣国赔偿案涉房屋90%的增值部分损失并无不当，本院对匡荣国的该项上诉主张不予支持。    关于匡荣国提出评估报告作出后未依法向其送达，故一审程序违法的上诉主张，本院认为，因二审庭审中，匡荣国自认该评估报告已向其送达，且其对该鉴定报告并未提出任何异议，故本院对匡荣国的该项上诉主张亦不予支持。    综上所述，匡荣国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：  白静 乔宇
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费2881元，由上诉人匡荣国负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-09-21 23:58:51 
【一审法院查明】一审法院审理查明：被告匡荣国及其父亲匡乃强均系沈阳市铁西区高花乡东狼村村民，原告夏君系城市居民，户籍地为沈阳市。被告名下在东狼村有砖木房屋一座(房屋所有权证号：村房字第006-309)，建筑面积为69.03平方米，使用土地面积为645.92平方米。被告匡荣国于2003年7月2日因涉嫌生产、销售伪劣产品罪被刑事拘留于2003年10月8日被辽宁省绥中县人民法院判处拘役四个月，并处罚金70000元。在此期间，被告妻子急于出卖房屋，经被告邻居介绍，原被告双方以2万元的价格成交。2003年9月6日，经沈阳市于洪区高花乡东狼村委会同意，在村委会由村会计曹建学代笔，被告的父亲匡乃强以被告的名义与原告签订《私房交易契约书》(编号为0004033)，内容：买卖双方协商，匡永国(匡荣国别名)愿将砖木房3间卖与夏君为业，并明确了宅基地四至。自立约并依法交纳契税之日起，其产权受法律保护。该房建筑面积69.03平方米，产价10200元。此款笔下交足，分文不欠，恐日后无凭，立契约为证。”协议签订后，原告当日将房款2万元
交给被告父亲匡乃强匡乃强将三间房屋及院落交付给原告。后期又将该房屋的所有权证交给原告。原告于2003年10月23日交纳了契税。后原告对房屋进行了修缮，更换了房内东西屋两扇门，加了两个十米长的落水管，对房屋后面的被告自建的50多米无证房的后窗加了护栏。对厕所、仓库偏房进行了翻建，给原有的门楼加安雨搭，平整了地面，在正房门前及院内甬道铺了地砖，在院内种植了多株果树等。 
【一审法院认为】一审法院认为，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应    当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。    关于原告主张被告赔偿其各项经济损失168461元及评估费的诉讼请求，涉案《私房交易契约书》已被生效判决确认无效，同时2018辽01某某民初4347号民事判决亦认为：“被告夏君在购买涉案房屋后对房屋及仓库偏方等进行了修缮、翻建、添附等，管理使用多年，且现该房屋和土地价值上涨，被告将涉案房屋返还给原告，造成了被告夏君一定经济损失。”考虑到夏君对于涉案房屋及院落的添附系附和于出卖人所有的原物上，无法完全识别与分离，即便能够分离，分离后添附部分的使用价值亦极大贬损，故夏君将涉案房屋及添附一并返还给匡荣国，由匡荣国将原房及添附部分价值折价补偿夏君。另考虑到原告购买涉案房屋后，被告匡荣国亦在同
逝去的诺言村居住，匡荣国应知涉案房屋及宅基地属禁止流转范围，却在出卖多年后又以违法出售房屋为由主张《私房交易契约书》无效，故匡荣国应对《私房交易契约书》无效承担主要