【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房委托代理销售合同纠纷
朴树的歌【审理法院】广西壮族自治区贵港市中级人民法院
【审理法院】广西壮族自治区贵港市中级人民法院
【审结日期】2020.11.12
【案件字号】（2020）桂08民终2341号
【审理程序】二审
【审理法官】李业佳陈品泉刘丽
【审理法官】李业佳陈品泉刘丽
【文书类型】判决书
【当事人】平南县晋荣房地产开发有限公司;张玉杏;杨坤;贵港市众合置业有限公司
【当事人】平南县晋荣房地产开发有限公司张玉杏杨坤贵港市众合置业有限公司
【当事人-个人】张玉杏杨坤
【当事人-公司】平南县晋荣房地产开发有限公司贵港市众合置业有限公司
【代理律师/律所】方金松广西欧亚嘉华律师事务所;周烨广西正大五星律师事务所
【代理律师/律所】方金松广西欧亚嘉华律师事务所周烨广西正大五星律师事务所
【代理律师】方金松周烨
【代理律所】广西欧亚嘉华律师事务所广西正大五星律师事务所
【法院级别】吴越 陈建斌中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】平南县晋荣房地产开发有限公司;张玉杏
【被告】杨坤;贵港市众合置业有限公司
【本院观点】被上诉人合众公司与本案有直接的利害关系，一审法院通知其参加诉讼是符合法律规定的；案外人平南县金运来实业开发有限公司与本案待证事实及处理结果无直接利害关系，故对上诉人提出被上诉人合众公司不是共同原告、应追加平南县金运来实业开发有限公司参加诉讼的主张不予支持。
【权责关键词】无权代理委托代理诉讼请求维持原判合同约定发回重审撤销显失公平无效执行共同诉讼合法性违约金实际履行支付违约金
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【本院认为】本院认为，被上诉人合众公司与本案有直接的利害关系，一审法院通知其参加诉讼是符合法律规定的；案外人平南县金运来实业开发有限公司与本案待证事实及处理结果无直接利害关系，故对上诉人提出被上诉人合众公司不是共同原告、应追加平南县金运来实业开发有限公司参加诉讼的主张不予支持。双方签订的《营销策划及销售代理合同》
没有违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，对上诉人提出该合同违反部门规章、系无效合同的理由不予采纳。显失公平依法系撤销或变更合同的法定事由，上诉人没有在法定期间内依法行使权利，因此，对上诉人提出以合同显失公平为由拒绝支付对价的请求不予支持。上诉人提出其没有拖欠被上诉人的佣金的事实主张，与查明的事实不符，本院不予采信。综上，一审法院认定事实清楚，判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下 陈蓉演过的电视剧
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5094元，由上诉人张玉杏、平南县晋荣房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-10-30 08:38:33
韩国宋智雅个人资料平南县晋荣房地产开发有限公司、张玉杏商品房委托代理销售合同纠纷二审民事判决书
广西壮族自治区贵港市中级人民法院
（2020）桂08民终2341号
院
(2020)桂08民终2341号
上诉人（原审被告）：平南县晋荣房地产开发有限公司，统一社会信用代码91450821079071900G。
法定代表人：张玉杏，该公司执行董事兼总经理。
上诉人（原审被告）：张玉杏。
两上诉人的共同委托诉讼代理人：方金松，广西欧亚嘉华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨坤。
被上诉人（原审原告）：贵港市众合置业有限公司，住所。
法定代表人：杨坤。
两被上诉人的共同委托诉讼代理人：周烨，广西正大五星律师事务所律师。
上诉人张玉杏、平南县晋荣房地产开发有限公司（以下简称晋荣公司）因
与被上诉人杨坤、贵港市众合置业有限公司（以下简称众合公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服平南县人民法院（2020）桂0821民初123号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人张玉杏、晋荣公司提出的上诉请求：一、撤销平南县人民法院（2020）桂0821民初123号民事判决书，依法发回重审或改判驳回两被上诉人的诉讼请求。二、一审受理费、二审上诉费由两被上诉人承担。事实与理由：一、一审程序违法，应当发回重审。1、一审追加贵港市众合置业有限公司为共同原告，没有法律依据；关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第57条规定“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百一十九条（即2013年1月1日起施行的《中华人民共和国民事诉讼法》第132条）规定，通知其参加；当事人也可以向人民法院申请追加。人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查，申请无理的，裁定驳回；申请有理的，书面通知被追加的当事人参加诉讼。该条规定针对的是必要共同诉讼的当事人方可追加，而根据《关于适用（中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》的相关规定，引起必要共同诉讼的情形包括：1、个体工商户、个人合伙或私营企业挂靠集体企业并以集体企业的名义从事生产经营活动的，在诉讼中，该个体工商户、个人合
伙或私营企业与其挂靠的集体企业为共同诉讼人。2、营业执照上登记的业主与实际经营者不一致的，以业主和实际经营者为共同诉讼人。3、个人合伙的全体合伙人在诉讼中为共同诉讼人。个人合伙有依法核准登记的字号的，应在法律文书中注明登记的字号。全体合伙人可以推选代表人；被推选的代表人，应
由全体合伙人出具推选书。4、企业法人分立的，因分立前的民事活动发生的纠纷，以分立后的企业法人为共同诉讼人。5、借用业务介绍信、合同专用章、盖章的空白合同书或者银行账户的，出借单位和借用人为共同诉讼人。6、在继承遗产的诉讼中，部分继承人起诉的，人民法院应通知其他继承人作为共同原告参加诉讼；被通知的继承人不愿意参加诉讼又未明确表示放弃实体权利的，人民法院仍应把其列为共同原告。7、被代理人和代理人承担连带责任的，为共同诉讼人。8、共有财产权受到他人侵害，部分共有权人起诉的，其他共有权人应当列为共同诉讼人。9、在因连带保证合同纠纷提起的诉讼中，债权人向保证人和被保证人一并主张权利的，人民法院应当将保证人和被保证人列为共同被告；债权人仅起诉保证人的，除保证合同明确约定保证人承担连带责任的外，人民法院应当通知被保证人作为共同被告参加诉讼；债权人仅起诉被保证人的，可只列被保证人为被告。显然，贵港市合众置业公司在本案中均不属于上述情形，因此，不是必要共同原告，不能追
加贵港市众合置业有限公司为共同原告。杨坤在与张玉杏签订及履行《营销策划及销售代理合同》中，从未提及贵港市众合置业有限公司，张玉杏也不知晓该公司的存在，更没有与该公司发生任何关系，也从未转款到该公司，因此，贵港市合众置业有限公司和本案没有任何的关联，不能因为杨坤是贵港市合众置业有限公司的法定代表人的身份就理所当然的认为他随时都是代表公司的行为，杨坤去超市购物是不是也是代表公司的行为，一审法院的认定是极其荒谬的。一审法院如果认定杨坤不是本案的适格原告的话应当直接驳回其起诉，而不是追加其他原告进来。2、相反，一审法院遗漏了追加平南县金运来实业开发有限公司为本案当事人。涉案的房地产项目实际为平南县金运来实业开发有限公司所开发，杨坤和张玉杏、晋
永远相伴 荣公司均无权销售或代理销售金运来公司的该项目，故只有追加平南县金运来实业开发有限公司参与诉讼，才能查清本案案件事实。因此，应当追加金运来公司为本案当事人。二、一审判决认定事实不清，适用法律错误1、张玉杏与杨坤签订的《营销策划及销售代理合同》应为无效合同。首先，荣和豪庭项目为平南县金运来实业开发有限公司所开发，张玉杏无权代理金运来公司对外签订合同；其次杨坤一直都是以个人名义和张玉杏洽谈和签订合同，杨坤属于自然人，不具备商品房销售资质，无权接受房地产开发企业委托
进行代理销售。根据《商品房销售管理办法》第二十五条：房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。因此作为个人的杨坤是无权代理房地产开发企业销售商品房的。因其不具备签订合同的主体资格，故该合同为无效合同。2、由杨坤提供的格式合同条款，对张玉杏显示公平。合同第四条第4款约定：乙方在销售本项目时，乙方销售每套住宅时，每套的定金为10000元人民币，并签订《商品房认购协议》且乙方向甲方移交客户资料时，即视为销售实现。这显然严重有失公平，销售的实现应当以签订《商品房预售合同》后方可算实现，实际上后面存在大面积的不签订商品房预售合同且要全部退还定金的，且该情况一直在发生，在一审判决后还有生效判决和调解需要退定金的。该项目的部分房产销售并没有真正实现，在开发商没得到任何利益的前提下反倒要支付佣金给销售代理，这显然有失公允。3、即使双方按照合同内容履行，上诉人也没有拖欠被上诉人的佣金。因为被上诉人杨坤一直也都是同意不签订商品房预售合同且退还认购人定金那部分是不收取佣金的，在其和吕丽明结算时，也是同意按扣除了不签订商品房预售合同那部分房产的佣金，因此对佣金的计算是对销售实现认定的
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