【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同纠纷
【审理法院】广西壮族自治区桂林市中级人民法院
【审理法院】广西壮族自治区桂林市中级人民法院
【审结日期】2021.08.19
【案件字号】我恨我爱你(2021)桂03民终2463号
【审理程序】二审
【审理法官】金太狼的幸福生活主题曲蒋子秀秦桂珍张芳
【文书类型】判决书
【当事人】桂林市恒润物业服务有限公司;谢白弟;唐淑兰
【当事人】桂林市恒润物业服务有限公司谢白弟唐淑兰
【当事人-个人】谢白弟唐淑兰
【当事人-公司】桂林市恒润物业服务有限公司
【代理律师/律所】李秋华广西冠益律师事务所;丘苏里广西冠益律师事务所
翁美玲 汤镇业【代理律师/律所】李秋华广西冠益律师事务所丘苏里广西冠益律师事务所
【代理律师】李秋华丘苏里
【代理律所】广西冠益律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】桂林市恒润物业服务有限公司
【被告】吴青峰的字谢白弟;唐淑兰
【本院观点】根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、上诉人要求被上诉人支付违约金和律师费有无事实和法律依据；二、一审关于公摊水电费的计算是否正确。根据《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
【权责关键词】撤销代理违约金过错支付违约金合同约定视听资料证据不足证据交换新证据关联性合法性质证证明责任（举证责任）财产保全诉讼请求简易程序变更诉讼请求反诉维持原判执行
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【更新时间】2021-12-24 02:54:03
桂林市恒润物业服务有限公司、谢白弟等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民事判决书
(2021)桂03民终2463号
当事人 上诉人(原审原告、反诉被告)：桂林市恒润物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市秀峰区中隐路9号广源国际社区17栋1、2-22号。统一社会信用代码：914503006724624277。
法定代表人：于向阳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李秋华，广西冠益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丘苏里，广西冠益律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：谢白弟。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：唐淑兰。
审理经过 上诉人桂林市恒润物业服务有限公司(以下简称：“恒润公司”)因与被上诉人谢
白弟、唐淑兰物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院(2021)桂0302民初371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月26日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 恒润公司上诉请求：撤销桂林市秀峰区人民法院(2021)桂0302民初371号民事判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《前期物业费用协议》合法有效，对当事人具有约束力。根据《前期物业费用协议》第五条第七款约定：乙方被上诉人应按时足额交纳物业费，存在逾期缴纳物业费的每逾期一日，支付应缴金额的千分之三作为违约金。如被上诉人逾期两个月未交纳物业费，物业公司将采取法律诉讼方式追缴拖欠的物业费及违约金，由此引起的一切费用(包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、律师代理费等)由被上诉人承担。上诉人为被上诉人提供了符合合同约定的物业服务，被上诉人应依约交纳物业费。上诉人已经提供符合合同约定的物业服务，且不断改进物业服务水平不存在违约行为。案涉小区自交付使用十年以来，尽管物业管理成本不断上涨，但来物业费从未涨过价，步梯房物业费单价月0.8元/平方米，电梯房物业费单价月1.2元/平方米，而其他同类小区物业费远高于本小区的物业费。虽然物业费不涨价，但我公司一直致力于不断完善和提高物业管理水平，为业主提供
更加优质的服务。上诉人提供的物业服务得到绝大多数业主认可。在上诉人的努力下，2015年5月，小区获得了住建厅颁发的节水型小区称号，2020年10月获得了政法部门颁发的平安小区称号。原判对上诉人物业管理服务的发展进步完全视而不见。物业管理体验的好坏除了物业公司的努力之外，还需要全小区成百上千业主依约缴纳物业费、公摊水电费等相关费用的物质支持，也需要广大业主配合物业公司搞好文明建设，遵守小区管理规约，不乱停乱放，讲文明，讲卫生。小区毕竟已经使用十
年，部分安保设施，门禁系统需要维修更换或者增加配置，小区外墙砖脱落存在安全隐患，这些都需要业主同意使用公共维修基金，业主意见有分歧，物业公司也无法推进，这并不是物业公司的过错。被上诉人多年未缴纳物业费存在严重违约行为给上诉人造成损失，应当支付违约金及赔偿维权产生的损失。被上诉人至今已经六年没有缴纳物业费，却一直享受我方提供的物业服务，我方提供物业服务是需要成本的，被上诉人常年不交物业费给我方造成损失应当依约支付违约金。被上诉人的违约行为也会对其他诚信缴纳物业费的业主不公。法院判决认为被上诉人常年不交物业费是事出有因，不支持上诉人诉请的违约金和律师费，这样的判决无疑等于告诉所有业主可以光明正大拖欠物业费，物业公司必须自己花钱让法院帮忙收物业费。原审法院提出的物业管理服务的瑕疵是没有考虑到物业
管理服务的客观规律，也完全忽略对物业服务合同中业主方的义务及其存在明显、严重违约的事实。业主违约无成本，增加了物业管理的难度，最终损害小区全体业主利益。综上所述，请求二审法院改判支持上诉人一审诉讼请求。
二审被上诉人辩称 谢白弟辩称，一、双方签订的《前期物业服务协议》不合理。二、从被上诉人入住开始，安保存在诸多问题，居住环境也有安全隐患，双方多次协商未果。三、关于公摊水电费的问题，上诉人应将游泳池的水电费进行公示，但上诉人未做到公示。小区监控设备常年损坏，被上诉人已交纳物业费至2020年10月，不应该收取违约金和律师费。请求二审法院维持一审判决。
一年级西蒙子 唐淑兰未作答辩。
原告诉称 恒润公司向一审法院起诉请求：二被告向原告支付从2011年7月1日起至2020年10月31日期间的物业费9094.4元、从2010年7月1日起至2020年9月30日期间的公摊水电费1794.6元，并支付逾期付款违约金13084.5元及律师代理费800元，合计24773.5元。在审理过程中，原告(反诉被告)恒润公司变更诉讼请求为：二被告向原告支付从2010年7月1日
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