刘妙青、邱伟等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷
【审理法院】福建省宁德市中级人民法院
【审理法院】福建省宁德市中级人民法院
【审结日期】2021.11.17
【案件字号】王韵婵(2021)闽09民终1555号
【审理程序】二审
【审理法官】叶庆兴刘为河罗文君
【审理法官】叶庆兴刘为河罗文君
【文书类型】判决书
【当事人】古田县龙翼地产开发有限公司;刘妙青;邱伟
【当事人】古田县龙翼地产开发有限公司刘妙青邱伟
【当事人-个人】刘妙青邱伟
【当事人-公司】古田县龙翼地产开发有限公司
【代理律师/律所】陈蕾福建朗同律师事务所;皮慧英福建朗同律师事务所;杨帆广东商达律师事务所;罗美瑾广东商达律师事务所
【代理律师/律所】陈蕾福建朗同律师事务所皮慧英福建朗同律师事务所杨帆广东商达律师事务所罗美瑾广东商达律师事务所
【代理律师】阿本图片陈蕾皮慧英杨帆罗美瑾
【代理律所】优衣库kaws联名遭疯抢福建朗同律师事务所广东商达律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】古田县龙翼地产开发有限公司
【被告】刘妙青;邱伟
【权责关键词】飘扬的红领巾完全民事行为能力无效重大误解显失公平撤销代理违约金过错不可抗力合同约定新证据诉讼请求反诉缺席判决维持原判发回重审
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】另查明，诉争房屋已办理不动产权证书，权利人为刘妙青、邱伟，房屋套内面积95.17平方米，分摊面积23.76平方米。
【本院认为】杨幂马天宇本院认为，龙翼公司关于房屋赠送面积的广告宣传，具体明确，对合同订立有重大影响，应当视为合同内容。龙翼公司交付的房屋缺失赠送面积，不符合合同约定，
刘妙青、邱伟有权拒绝接收并要求龙翼公司承担违约责任。龙翼公司抗辩其不存在违约及主张刘妙青、邱伟支付逾期收房保管费，缺乏依据，不予采纳。 综上所述，龙翼公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1555元，由上诉人古田县龙翼地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 亲爱的路人
【更新时间】2022-09-23 18:55:09
【一审法院查明】一审法院认定事实：1.龙翼公司经批准取得古田县XX名城商品房项目的预售许可证。为销售XX名城商品房，龙翼公司制作“XX名城6号楼Ｃ4户型鉴赏”宣传彩页，Ｃ4户型图中有以红斜线标示为“赠送面积”的部分。从Ｃ4户型图和装修示意图可见，标示“赠送面积”的部分主要为一间卧室。龙翼公司通过“XX名城(号：×××ｔｙ／账号主体：古田县龙翼地产开发有限公司)”发布宣传广告，宣传的XX名城户型图中均有“半赠送使用面积”和“全赠送使用面积”，且有“92平可享受约108平的空间尺度”、“103平可享受约116平的空间尺度”、“121平可享受约141平的空间尺度”等文字说明。 2.2017年
9月13日，刘妙青、邱伟向龙翼公司购买诉争房屋并签订合同，合同主要约定：诉争房屋预测建筑面积共118.93平方米(其中套内建筑面积95.17平方米，分摊共有建筑面积23.76平方米)，单价每平方米9697元，总价1153264元；付款方式为2017年9月13日前支付首付款353264元，签订合同前已支付的定金50000元抵作房价款，余款800000元向贷款机构申请贷款支付；出卖人应当在2020年5月31日前向买受人交付诉争房屋，商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以商品房所在地为办理交付手续的地点；除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间交付商品房的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。合同另外包含附件一至附件十二。其中附件一《房屋平面图》主要为XX名城6号楼分层平面图。附件十一《补充协议》第七条约定：诉争房屋交付时间为2020年5月31日之前为原则性规定，具体时间双方变更为出卖人发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，买受人对此无异议；买受人应在《入伙通知书》中确定的交付日起7日内前来验收商品房，如有异议，应于验收之日一次性提出，若买受人未能在上述期限内前来验收，视为商品房已经按
期交付；买受人未按出卖人通知时间办理房屋交接手续的，则自通知的交接期限届满之次日起视为出卖人已经向买受人履行了交房义务，买受人对房内一切设施无异议；买受人每逾期办理交接手续一日，需向出卖人支付总房款日万分之三的保管费。《补充协议》第十七条约定：出卖人针对买受人所购商品房所在楼宇或项目及相关配套设施所做的或通过报纸、电视、广播、户外路牌、不同版本楼书、广告、建筑模型、三维动画、装修样板房、以及向买受人送达的刊物、信函等宣传文件、资料等所示内容均属要约邀请，不是出卖人的承诺，亦非买卖合同的组成部分，仅供买受人了解本项目之参考所用；房产及相关配套设施的实际状况最终以政府批准的规划设计方案和双方签署的购房合同为依据；双方在交易过程中口头的承诺不构成合同的内容，双方均不受其约束。 3.2020年5月16日，龙翼公司向刘妙青、邱伟寄送《XX名城交房通知书》，通知交房时间为2020年5月28日，交房地点为XX名城8某楼架空层。 4.2020年11月4日，古田县市场监督管理局对龙翼公司作出《行政处罚决定书》(古市监处〔2020〕111号)，认为龙翼公司以未经批准的标的作为向购房者承诺的赠送物，并将此承诺以印刷品广告的形式发布，且最终无法兑现承诺，构成发布虚假广告的违法行为，依法决定对龙翼公司处以。
【一审法院认为】一审法院认为，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用
法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案，龙翼公司在“XX名城6号楼C4户型鉴赏”宣传彩页中以醒目的红斜线标示赠送面积，内容具体明确，C4户型平面图及装修示意图中的赠送部分明显包含有一间卧室，而且龙翼公司通过发布的宣传广告中也有“121平可享受约141平的空间尺度”等文字提醒，现刘妙青、邱伟主张龙翼公司承诺赠送12平方米，未超出上述承诺赠送的面积，且对此赠送面积龙翼公司也未有反驳证据，故对刘妙青、邱伟主张龙翼公司承诺赠送面积12平方米的事实，予以确认。龙翼公司广告宣传赠送面积的位置具体确定，为一间卧室，该承诺对商品房买卖合同的订立有重大影响，应当构成要约，即使未载入商品房买卖合同，也应成为合同内容，龙翼公司违反该承诺，应承担违约责任。龙翼公司在“XX名城6号楼C4户型鉴赏”宣传彩页的最后一页末行中，虽有注明“本宣传资料所有宣传内容均以政府及相关部门最后核准方案为准，不构成合同要约”，但该内容字体明显小于其他内容，不足以引起购房者注意，且龙翼公司未能举证证实已向刘妙青、邱伟履行了提示说明义务，故龙翼公司以
此主张其赠送面积的承诺不构成要约的意见，依据不足，不予采纳。同理，合同附件十一《补充协议》第十七条的约定亦不足以排除龙翼公司赠送面积的承诺构成要约。龙翼公司承诺赠送的面积并不在合同附件一XX名城6号楼分层平面图中，刘妙青、邱伟要求龙翼公司交付承诺赠送的面积，客观上无法实现。龙翼公司作为房地产开发商应具有比一般购房者更为专业的知识其将不属XX名城6号楼分层平面图的面积对外承诺赠送，存在明显的主观过错，且其承诺赠送的面积功能为一间卧室，不仅造成刘妙青、邱伟期待利益的丧失，也将影响刘妙青、邱伟对诉争房屋的正常使用，故刘妙青、邱伟主张龙翼公司承担违约赔偿责任，合法合理，应予支持。但刘妙青、邱伟作为购房者，未对赠送面积不在其所签合同附件的分层平面图中予以充分注意，存在一定过错。刘妙青、邱伟的诉讼请求均系由于龙翼公司无法履行其承诺的赠送面积而引起的，故综合考虑双方履约情况、过错程度、预期利益、赠送面积以及房屋价款等全案因素，合理酌定龙翼公司赔偿刘妙青、邱伟违约损失50000元。龙翼公司未按照约定向刘妙青、邱伟交付赠送的面积，刘妙青、邱伟有权拒绝交接诉争房屋，龙翼公司主张刘妙青、邱伟支付逾期收房保管费，依据不足，不予支持。本案由民法典施行前的法律事实引起，适用当时的法律的规定。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《关于审理商品房买卖
合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《关于适用 时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《关于适用 的解释》第九十条规定，判决：一、龙翼公司应于判决生效之日起三十日内赔偿刘妙青、邱伟违约损失50000元；二、驳回刘妙青、邱伟的其他诉讼请求；三、驳回龙翼公司的全部反诉请求。本诉案件受理费7874元，由刘妙青、邱伟负担6976元，龙翼公司负担898元；反诉案件受理费505元，由龙翼公司负担。
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